Bruttomietrendite und Nettomietrendite: Unterschied, Formeln, Einordnung
Bruttomietrendite und Nettomietrendite sind die beiden Kennzahlen, die Ihnen bei jeder Anlageimmobilie zuerst begegnen – in Inseraten, Exposés und Beratungsgesprächen. Beide setzen die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital, tun das aber auf unterschiedliche Weise und beantworten unterschiedliche Fragen. Wer die beiden Begriffe gleichsetzt oder verwechselt, vergleicht Angebote auf falscher Grundlage. Dieser Beitrag erklärt kompakt, was hinter den Begriffen steckt, worin genau der Unterschied liegt und wann Sie welche Kennzahl verwenden sollten.
Wenn Sie die Kennzahlen anschließend für ein konkretes Objekt durchrechnen möchten: Im Ratgeber Mietrendite berechnen finden Sie eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung mit vollständigem Rechenbeispiel. Hier konzentrieren wir uns auf die Definitionen und ihre richtige Einordnung.
Bruttomietrendite: Definition und Formel
Die Bruttomietrendite ist der schnelle Überschlagswert. Sie setzt die Jahresnettokaltmiete – die monatliche Kaltmiete ohne umlagefähige Nebenkosten, multipliziert mit zwölf – ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Kaufnebenkosten und laufende Kosten bleiben bewusst außen vor.
Bruttomietrendite (%) = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis × 100
Ein kompaktes Beispiel: Bei 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und 300.000 Euro Kaufpreis ergibt sich eine Bruttomietrendite von (12.000 / 300.000) × 100 = 4,0 %.
Die Stärke dieser Kennzahl ist ihre Einfachheit: Beide Werte stehen in praktisch jedem Inserat, die Rechnung dauert Sekunden. Genau deshalb ist die Bruttomietrendite der übliche Vergleichswert am Markt. Was tatsächlich nach Kosten bei Ihnen ankommt, verrät sie jedoch nicht.
Nettomietrendite: Definition und Formel
Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Kennzahl, weil sie zwei Realitäten abbildet: Der Erwerb kostet mehr als den Kaufpreis, und die Vermietung verursacht laufende Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.
Nettomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Im Nenner kommen zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg aktuell 5,0 %), Notar und Grundbuch (zusammen rund 1,5–2,0 %) sowie eine etwaige Maklerprovision – die bei Loro für Käufer entfällt. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten typischerweise bei rund 6,5–10 %; bitte prüfen Sie die Sätze tagesaktuell. Im Zähler werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, vor allem Verwaltungskosten, das nicht umlagefähige Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage.
Ein Kurzbeispiel mit denselben Zahlen wie oben: Kaufnebenkosten von 19.500 Euro (ca. 6,5 %, ohne Käufer-Maklerprovision) erhöhen die Gesamtinvestition auf 319.500 Euro; 1.800 Euro nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten reduzieren den Ertrag auf 10.200 Euro. Ergebnis: (10.200 / 319.500) × 100 ≈ 3,19 %. Aus 4,0 % brutto werden mit denselben Ausgangswerten also rund 3,19 % netto. Wie Sie jeden einzelnen Posten für Ihr Objekt herleiten, zeigt die oben verlinkte Schritt-für-Schritt-Anleitung mit vollständigem Rechenbeispiel.
Der Unterschied auf einen Blick
Beide Kennzahlen beschreiben dieselbe Immobilie, beantworten aber verschiedene Fragen. Die Gegenüberstellung zeigt die vier wichtigsten Unterschiede:
- Zweck: Die Bruttomietrendite dient dem schnellen Erstvergleich mehrerer Angebote. Die Nettomietrendite dient der realistischen Ertragsbetrachtung vor einer Kaufentscheidung.
- Enthaltene Kosten: Die Bruttomietrendite enthält keinerlei Kosten. Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten im Nenner und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten im Zähler.
- Aussagekraft: Die Bruttomietrendite überzeichnet den Ertrag systematisch. Die Nettomietrendite liegt deutlich näher an dem, was tatsächlich ankommt – vor Steuern und vor Finanzierung.
- Typische Differenz: Im Beispiel werden aus 4,0 % brutto rund 3,19 % netto. Ein spürbarer Abstand zwischen beiden Werten ist normal – fehlt er, ist das eher ein Hinweis auf eine unvollständige Rechnung.
Wann welche Kennzahl?
Beim Screening von Inseraten und Exposés ist die Bruttomietrendite das richtige Werkzeug: Sie ist mit den verfügbaren Angaben sofort berechenbar und sortiert Angebote grob vor. Als Erstfilter beantwortet sie die Frage, welche Objekte überhaupt einen genaueren Blick verdienen.
Sobald ein Objekt in die engere Wahl kommt, sollten Sie auf die Nettomietrendite wechseln: vollständige Zahlen zu Hausgeld, Verwaltung und Rücklagen anfordern, Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland ansetzen und konservativ rechnen. Für eine Kaufentscheidung ist allein die Kennzahl nach Kosten die tragfähige Grundlage – ergänzt um die Prüfung von Lage, Substanz und Mietvertrag sowie eine offene Risikobetrachtung, denn Mietausfall, Zinsänderungen und Wertschwankungen kann keine Kennzahl ausschließen. Mit dem interaktiven Kapitalanlage-Rechner können Sie beide Werte für Ihr Objekt direkt durchspielen.
Typische Fehler
- Warmmiete statt Kaltmiete ansetzen. In beide Formeln gehört ausschließlich die Nettokaltmiete. Umlagefähige Nebenkosten sind durchlaufende Posten, kein Ertrag – mit Warmmiete gerechnet wirkt jede Rendite künstlich hoch.
- Kaufnebenkosten vergessen. Wer die Nettomietrendite nur auf den Kaufpreis bezieht, überschätzt das Ergebnis. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind real bezahltes Kapital und gehören in den Nenner.
Beide Fehler wirken in dieselbe Richtung: Sie lassen ein Objekt besser aussehen, als es ist. Rechnen Sie im Zweifel lieber einmal zu vorsichtig als einmal zu optimistisch.
Verwandte Kennzahlen
Der Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete Sie für ein Objekt bezahlen. Der Cashflow einer Immobilie zeigt, was nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten und des Kapitaldienstes monatlich tatsächlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.
Wenn Sie eine konkrete Immobilie prüfen und Ihre Zahlen mit erfahrenen Augen einordnen lassen möchten, sprechen Sie uns gern an: In einer unverbindlichen Erstberatung gehen wir Brutto- und Nettomietrendite gemeinsam durch – konservativ gerechnet, mit transparenter Risikobetrachtung und ohne Käufer-Maklerprovision. Diesen substanzorientierten Ansatz verfolgt die Loro Real Estate GmbH seit 2018 für über 250 Kunden in der Region Rhein-Neckar und Hessen.
Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.
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