Profi-Modellrechnung

Kapitalanlage- & Mietrendite-Rechner

Objekt & Kaufpreis

Der Ausgangspunkt: Was kostet die Immobilie und wo steht sie?

Kaufpreis 300.000 €

Bundesland (Grunderwerbsteuer)

Bestimmt die Grunderwerbsteuer.

Erweiterte Annahmen

Baujahr 1995

vor 1925 = 2,5 %, ab 2023 = 3,0 %, sonst 2,0 % lineare AfA.

Wohnfläche 70 m²

Grunderwerbsteuer %

Leer = Standard des Bundeslandes.

Notar %

Grundbuch %

Makler (Käuferanteil) %

Sonstiges (Gutachter etc.) €

Finanzierung

Eigenkapital und Darlehenskonditionen.

Eigenkapital 20

Sollzins p. a. 3,8 %

Anfangstilgung p. a. 2,0 %

Erweiterte Annahmen

Eigenkapital bezogen auf

Zinsbindung Jahre

Anschlusszins (nach Zinsbindung) %

Miete & laufende Kosten

Womit die Immobilie Geld verdient — und was sie laufend kostet.

Kaltmiete / Monat 1.100 €

Erweiterte Annahmen

Mietsteigerung p. a. %

Verwaltung (nicht umlagefähig) €/Jahr

Instandhaltungsrücklage €/Jahr

Mietausfallwagnis %

Steuer & AfA

Ihr Steuersatz und die Abschreibung bestimmen den Steuereffekt.

Persönlicher Steuersatz 42 %

AfA-Methode

Eigennutzung (keine Vermietung, §23-befreit)

Erweiterte Annahmen

Gebäudeanteil (AfA-Basis) %

Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude (Boden ist nicht abschreibbar).

Kirchensteuer

Solidaritätszuschlag (5,5 %)

Verkauf & Haltedauer

Wie lange halten Sie — und wie entwickelt sich der Wert?

Haltedauer 15 Jahre

Wertsteigerung p. a. 3,0 %

Erweiterte Annahmen

Verkaufsnebenkosten %

Vergleichsrendite ETF p. a. %

Interner Zinsfuß (IRR) auf Ihr Eigenkapital – Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital nach Steuern.

Cashflow nach Steuer–

Eigenkapitalrendite gesamt–

Gesamtvermögen am Ende–

Netto-Verkaufserlös–

Kaufnebenkosten–

Steuer bei Verkauf (§23)–

Tippen Sie eine Kennzahl an — die Kurve im Diagramm folgt:

Aktiver Zeitraum

Auswahl20 JahreModellrechnung

Szenario-Vergleich

IRR und Cashflow je Annahme — auf Basis Ihrer Eingaben.
Szenario	IRR	Cashflow n. St.	Vermögen Ende	Netto-Verkauf

Jahr für Jahr

Liquiditäts- und Vermögensentwicklung (ausgewählte Jahre).
Jahr	Miete	AfA	Zinsen	Steuereffekt	Cashflow n. St.	Restschuld	Vermögen

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Unverbindliche Modellrechnung. Diese Berechnung ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Steuersätze sind vereinfacht (konstanter Grenzsteuersatz, keine Progression). Die tatsächliche Entwicklung hängt von Objekt, Finanzierung, Mieteinnahmen, Kosten, Leerstand, Instandhaltung und Ihrer persönlichen Situation ab.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist der interne Zinsfuß (IRR)?

Der interne Zinsfuß (IRR) ist die jährliche Rendite auf Ihr tatsächlich eingesetztes Eigenkapital über die gesamte Haltedauer — er berücksichtigt alle Zahlungsströme inklusive Cashflow nach Steuer und dem Netto-Verkaufserlös. Er ist die aussagekräftigste Einzelkennzahl einer Kapitalanlage.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft (§23 EStG), ist der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern; die bereits genutzte AfA wird dem Gewinn hinzugerechnet. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Bei Eigennutzung gilt eine Ausnahme.

Linear oder degressiv abschreiben?

Linear schreibt jedes Jahr den gleichen Betrag ab (2,0/2,5/3,0 % je Baujahr). Degressiv (§7 Abs. 5a, Neubau mit Baubeginn ab Oktober 2023) schreibt 5 % vom Restbuchwert ab — anfangs mehr, später weniger; der Wechsel zur linearen AfA erfolgt, sobald sie höher ist.

Welche Kaufnebenkosten entstehen?

Grunderwerbsteuer (je Bundesland 3,5–6,5 %), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und ggf. Makler (Käuferanteil oft 3,57 %) — zusammen rund 8–12 % des Kaufpreises. Der Rechner schlüsselt sie einzeln auf.

Unverbindliche Erstberatung

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Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktags. Keine Renditeversprechen, nur belastbare Grundlagen.

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