Gelişmiş örnek hesaplama

Kira getirisi hesaplayıcısı — yatırımınızı ücretsiz hesaplayın

Gayrimenkul ve alım bedeli

Başlangıç noktası: Gayrimenkulün bedeli nedir, nerede bulunuyor?

Satın alma bedeli €300.000

Eyalet (gayrimenkul devir vergisi)

Gayrimenkul devir vergisini belirler.

Ayrıntılı varsayımlar

Yapım yılı 1995

1925’ten önce = %2,5, 2023’ten itibaren = %3,0, diğer yapılar = %2,0 doğrusal amortisman.

Yaşam alanı 70 m²

Gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer) %

Boş bırakırsanız eyaletin standart oranı uygulanır.

Noter (Notar) %

Tapu sicili (Grundbuch) %

Emlakçı (alıcı payı) %

Diğer (ekspertiz vb.) €

Finansman

Özkaynağınız ve kredi koşulları.

Özkaynak 20

Yıllık kredi faizi %3,8

Yıllık başlangıç anapara ödeme oranı %2,0

Ayrıntılı varsayımlar

Özkaynak hesabının temeli

Sabit faiz süresi yıl

Sonraki dönem faizi (sabit faiz süresinden sonra) %

Kira ve devam eden giderler

Gayrimenkulün geliri ve devam eden giderleri.

Yan giderler hariç kira / ay €1.100

Ayrıntılı varsayımlar

Yıllık kira artışı %

Yönetim (kiracıya yansıtılamayan) €/yıl

Bakım rezervi €/yıl

Kira kaybı risk payı %

Vergi ve amortisman (AfA)

Vergi oranınız ve amortisman, vergi etkisini belirler.

Kişisel vergi oranı %42

Amortisman yöntemi (AfA)

Kendi kullanımınız (kiraya verilmez, §23 kapsamında muaf)

Ayrıntılı varsayımlar

Bina payı (amortisman matrahı) %

Alım bedelinin binaya düşen payı (arsa için amortisman ayrılamaz).

Kilise vergisi

Dayanışma ek vergisi (%5,5)

Satış ve elde tutma süresi

Ne kadar süre elde tutacaksınız, değer nasıl değişecek?

Elde tutma süresi 15 yıl

Yıllık değer artışı %3,0

Ayrıntılı varsayımlar

Satış ek giderleri %

Karşılaştırma için yıllık ETF getirisi %

Özkaynağınızın iç verim oranı (IRR) – Yatırılan özkaynağın vergi sonrası getirisi.

Vergi sonrası nakit akışı–

Toplam özkaynak getirisi–

Dönem sonu toplam varlık–

Net satış geliri–

Alım ek giderleri–

Satış vergisi (§23)–

Bir göstergeye dokunun; grafikte onun eğrisi görünsün:

Seçili dönem

Seçim20 yılÖrnek hesaplama

Senaryo karşılaştırması

Her varsayım için IRR ve nakit akışı; girdiğiniz değerlere göre.
Senaryo	IRR	Vergi sonrası nakit akışı	Dönem sonu varlık	Net satış

Yıl yıl

Likidite ve varlık gelişimi (seçili yıllar).
Yıl	Kira	AfA	Faiz	Vergi etkisi	Vergi sonrası nakit akışı	Kalan kredi borcu	Varlık

Analizinizi e-postayla alın

Kendi rakamlarımla danışmanlık alın

Bağlayıcı olmayan örnek hesaplama. Bu hesaplama vergi, hukuk veya finans danışmanlığının yerini tutmaz. Vergi oranları basitleştirilmiştir (sabit marjinal vergi oranı, artan oranlı vergileme yoktur). Gerçek sonuç gayrimenkule, finansmana, kira gelirlerine, giderlere, boş kalma süresine, bakıma ve kişisel durumunuza bağlıdır.

SSS

Sıkça sorulan sorular

İç verim oranı (IRR) nedir?

İç verim oranı (IRR), fiilen yatırdığınız özkaynağın tüm elde tutma süresi boyunca sağladığı yıllık getiridir. Vergi sonrası nakit akışı ve net satış geliri dâhil tüm para hareketlerini dikkate alır. Bir yatırımı tek başına değerlendirmede en açıklayıcı göstergedir.

Değer artışı kazanç vergisi (Spekulationssteuer) ne zaman doğar?

Kiraya verilen bir gayrimenkul 10 yıl içinde yeniden satılırsa (§23 EStG), satış kazancı kişisel vergi oranınızla vergilendirilir; daha önce yararlanılan amortisman kazanca eklenir. 10 yıldan sonra satış vergiden muaftır. Kendi kullanımınız için bir istisna geçerlidir.

Doğrusal mı, azalan bakiyeler yöntemi mi?

Doğrusal yöntemde her yıl aynı tutar düşülür (yapım yılına göre %2,0/2,5/3,0). Azalan bakiyeler yönteminde (§7 fıkra 5a, inşaatı Ekim 2023’ten itibaren başlayan yeni yapılar) kalan defter değerinin %5’i düşülür; başta daha fazla, ilerleyen yıllarda daha azdır. Doğrusal amortisman daha yüksek olduğunda bu yönteme geçilir.

Alım sırasında hangi ek giderler oluşur?

Gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer, eyalete göre %3,5–6,5), noter (Notar, yaklaşık %1,5), tapu sicili (Grundbuch, yaklaşık %0,5) ve varsa emlakçı komisyonu (alıcının payı sıklıkla %3,57): toplamda alım bedelinin yaklaşık %8–12’si. Hesaplayıcı her kalemi ayrı gösterir.

Bağlayıcı olmayan ilk görüşme

Hedeflerinizi konuşalım.

Genellikle bir iş günü içinde geri dönüş sağlıyoruz. Getiri sözü değil, sağlam dayanaklar sunuyoruz.

İlk görüşme talep edin ✉ info@lororealestate.de Finansmana hazırlanın