Wie viel Eigenkapital brauche ich als Anfänger?

Als Untergrenze gilt: Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital zahlen können – je nach Bundesland und Maklerprovision typischerweise rund 6,5–10 % des Kaufpreises; bei Loro entfällt die Käufer-Maklerprovision. Wer zusätzlich einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital unterlegt, erhält in der Regel bessere Finanzierungskonditionen. Daneben sollte ein Liquiditätspuffer für Reparaturen und Mietausfall unangetastet bleiben. Wie viel in Ihrem Fall sinnvoll ist, klärt eine Finanzierungsvorprüfung.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Für den Einstieg hat sich die vermietete Eigentumswohnung in nachfragestarker Lage bewährt: überschaubares Investitionsvolumen, Mieteinnahmen ab dem ersten Tag und eine nachvollziehbare Miethistorie. Entscheidend sind Lage und Mikrolage, der Zustand von Objekt und Gemeinschaftseigentum sowie eine realistische Miete im Vergleich zum örtlichen Markt. Pauschal „geeignete" Immobilien gibt es nicht – jedes Objekt muss einzeln durchgerechnet und geprüft werden.

Lohnt sich eine kleine Wohnung als erstes Objekt?

Eine kleine Wohnung kann ein sinnvoller Einstieg sein: Das Investitionsvolumen ist überschaubar, die Nachfrage nach kompakten Wohnungen ist in vielen Städten hoch, und Sie sammeln Erfahrung mit Vermietung und Verwaltung. Ob sie sich im Einzelfall lohnt, hängt von Kaufpreis, Miete, Kosten und Lage ab – nicht von der Größe allein. Rechnen Sie das Objekt konservativ durch, bevor Sie entscheiden; eine Garantie gibt es auch bei kleinen Wohnungen nicht.

Brauche ich einen Makler?

Nein, eine Pflicht besteht nicht – Sie können auch über Portale oder privat kaufen. Ein käuferseitiger Partner kann den Einstieg jedoch erleichtern: mit vorgeprüften Objekten, Marktkenntnis, Zugang zu Off-Market-Angeboten und Begleitung bis zum Notartermin. Bei Loro Real Estate ist diese Leistung für Käufer provisionsfrei, da keine Käufer-Maklerprovision anfällt. Wichtig bleibt in jedem Fall, dass Sie jede Kalkulation selbst nachvollziehen.

Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: Der Einstieg

Q: Wie sicher sind Immobilien?

Immobilien sind Sachwerte mit vergleichsweise stabiler Nachfrage, aber keine risikofreie Anlage. Zu den wesentlichen Risiken zählen Mietausfall, Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung, Wertschwankungen, das Klumpenrisiko durch die Konzentration auf ein einzelnes Objekt und die eingeschränkte Veräußerbarkeit – ein Verkauf braucht Zeit. Wer konservativ kalkuliert, Rücklagen hält und langfristig denkt, kann diese Risiken begrenzen, aber nicht ausschließen.

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Wer zum ersten Mal über Immobilien als Kapitalanlage nachdenkt, steht vor vielen Fragen: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Welches Objekt passt zu mir? Und wo lauern die Risiken? Dieser Ratgeber führt Sie nüchtern durch den Einstieg – von der Budgetklärung über die Objektsuche bis zum Notartermin. Ohne Renditeversprechen, dafür mit offenen Worten zu allem, was schiefgehen kann.

Ein Hinweis vorab: Eine Immobilie ist eine langfristige und weitgehend illiquide Anlage. Wer sein Geld in wenigen Jahren wieder verfügbar braucht, ist mit anderen Anlageformen besser bedient. Für den geduldigen Vermögensaufbau über zehn Jahre und mehr kann sie dagegen ein tragfähiger Baustein sein – wenn die Kalkulation stimmt.

Warum die vermietete Eigentumswohnung der klassische Einstieg ist

Für die meisten Privatanleger beginnt der Weg nicht mit einem Mehrfamilienhaus, sondern mit einer einzelnen Eigentumswohnung. Der Grund ist schlicht: Das Investitionsvolumen ist überschaubar, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt bei der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung, und die Aufgaben des Eigentümers bleiben planbar. Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, erhält zudem vom ersten Tag an Mieteinnahmen und kann die Miethistorie vor dem Kauf einsehen – ein realer Datenpunkt statt einer bloßen Prognose.

Ein Selbstläufer ist auch die Eigentumswohnung nicht: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gehören zur Realität dazu. Was eine Wohnung als Kapitalanlage im Detail ausmacht und welche Kosten laufend anfallen, haben wir separat zusammengefasst. Wer den laufenden Aufwand gering halten möchte, kann die Betreuung delegieren: Eine optionale Sondermietverwaltung – also Sondereigentumsverwaltung plus Mietverwaltung – übernimmt nach dem Kauf die Kommunikation mit Mietern und Hausverwaltung. Sie verursacht laufende Kosten, die in die Kalkulation gehören. Für den Einstieg gilt in jedem Fall: klein anfangen, sauber rechnen, Erfahrung sammeln.

Die erste Immobilie kaufen: Schritt für Schritt

Der Kaufprozess folgt einer klaren Reihenfolge. Wer sie einhält, vermeidet die häufigsten Anfängerfehler – etwa ein Objekt zu reservieren, bevor die Finanzierung steht. Mehr dazu im Ratgeber Wohnung kaufen und vermieten.

Budget klären. Stellen Sie Ihre Haushaltsrechnung auf: Was bleibt monatlich verlässlich übrig, ohne dass Ihre Notreserve angetastet wird? Dieser Betrag begrenzt die tragbare Kreditrate – nicht umgekehrt.
Finanzierung vorprüfen. Lassen Sie vor der Objektsuche prüfen, welchen Rahmen Banken Ihnen realistisch einräumen. Eine Finanzierungsvorprüfung – etwa über Partnerbanken – macht Sie als Käufer handlungsfähig und schützt vor Luftschlössern.
Objekt suchen. Definieren Sie Kriterien (Region, Größe, Zustand, vermietet oder frei) und suchen Sie systematisch – auf Portalen und über kuratierte Angebote.
Rechnen. Prüfen Sie jedes ernsthafte Objekt mit Zahlen: Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow, konservative Annahmen für Leerstand und Instandhaltung.
Prüfen. Fordern Sie die Unterlagen an – Mietvertrag, Hausgeldabrechnung, WEG-Protokolle, Energieausweis – und besichtigen Sie das Objekt, im Zweifel mit fachkundiger Begleitung.
Notar. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, den Entwurf vorab zu lesen und offene Punkte zu klären, bevor Sie unterschreiben.

Halten Sie diese Reihenfolge diszipliniert ein. Die meisten teuren Fehler entstehen nicht beim Notar, sondern davor – durch Zeitdruck, ungeprüfte Zahlen oder eine Finanzierung, die erst nach der Reservierung angefragt wird.

Als Privatperson in Immobilien investieren: Voraussetzungen

Nicht jeder Zeitpunkt und nicht jede Lebenssituation passt zu einem Immobilienkauf. Vier Voraussetzungen sollten Sie ehrlich prüfen, bevor Sie als Privatperson in Immobilien investieren:

Bonität: ein geregeltes, stabiles Einkommen und eine saubere Kredithistorie. Beides entscheidet über Zusage und Konditionen der Finanzierung.
Eigenkapital: mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen – je nach Bundesland und Maklerprovision typischerweise rund 6,5–10 % des Kaufpreises. Zur Einordnung: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 %, in Hessen 6,0 % (bitte tagesaktuell prüfen), dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5–2,0 %. Bei Loro entfällt die Käufer-Maklerprovision.
Zeithorizont: zehn Jahre und mehr. Auch steuerlich ist Geduld relevant – bei vermieteten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren (bitte tagesaktuell prüfen).
Rücklagen: ein Liquiditätspuffer für Reparaturen, Sonderumlagen oder Mietausfall, der neben dem Eigenkapital unangetastet bleibt.

Wie sicher sind Immobilien als Kapitalanlage? Risiken ehrlich betrachtet

Der Begriff „sichere Kapitalanlage" wird im Zusammenhang mit Immobilien oft bemüht – und genau hier ist Vorsicht angebracht. Immobilien sind Sachwerte mit historisch vergleichsweise stabiler Nachfrage, aber sie sind keine risikofreie Anlage. Wer einsteigt, sollte diese Risiken kennen und aushalten können:

Mietausfall: Mieterwechsel, Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter treffen den Ertrag direkt.
Zinsänderungsrisiko: Läuft die Zinsbindung aus, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden als geplant.
Wertschwankung: Immobilienpreise können fallen – auch in guten Lagen gibt es keine Garantie auf Wertsteigerung.
Klumpenrisiko: Ein einzelnes Objekt bündelt viel Kapital an einem Ort. Streuung, wie sie bei Wertpapieren üblich ist, fehlt zunächst.
Eingeschränkte Veräußerbarkeit: Ein Verkauf dauert Wochen bis Monate. Wer kurzfristig Liquidität braucht, verkauft im Zweifel unter Wert.

Diese Risiken lassen sich durch konservative Kalkulation, Rücklagen und einen langen Atem begrenzen – ausschließen lassen sie sich nicht. Hilfreich ist auch der Blick auf die eigene Vermögenssituation: Wer nahezu sein gesamtes Kapital in ein einzelnes Objekt steckt, trägt ein deutlich höheres Klumpenrisiko als jemand, der daneben weitere Anlagen hält. Seriöse Beratung benennt das offen, statt es wegzulächeln.

Worauf achten beim Kauf einer Anlageimmobilie: die Checkliste

Wenn ein Objekt in die engere Wahl kommt, entscheidet die Prüfung im Detail. Diese Punkte gehören auf jede Checkliste:

Lage und Mikrolage: Nachfrage am Standort, Infrastruktur, Anbindung – und die unmittelbare Umgebung der Wohnung selbst.
Bausubstanz: Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenstern; anstehende Sanierungen des Gemeinschaftseigentums.
Mietvertrag und Miethöhe: Wie ist vermietet, seit wann, zu welcher Miete – und wie verhält sich diese Miete zum örtlichen Marktniveau? Deutlich über Markt vermietete Objekte sind kein Bonus, sondern ein Risiko.
Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: Höhe des nicht umlagefähigen Anteils und Stand der Rücklage der Eigentümergemeinschaft.
WEG-Protokolle: Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen Konflikte, Beschlüsse und geplante Maßnahmen – Pflichtlektüre vor jedem Kauf.
Energieausweis: Energetischer Zustand und mögliche Sanierungspflichten beeinflussen künftige Kosten und Vermietbarkeit.

Wie finde ich gute Anlageimmobilien?

Der offensichtliche Weg führt über die großen Portale. Dort ist der Markt transparent, aber der Wettbewerb hoch – und die Prüfung der Angebote liegt vollständig bei Ihnen. Gerade als Anfänger ist es schwer einzuschätzen, ob ein Kaufpreis fair, eine Miete nachhaltig und eine Eigentümergemeinschaft gesund ist.

Die Alternative sind kuratierte Angebote: Objekte, die ein käuferseitiger Partner bereits auf Zahlen, Unterlagen und Zustand vorgeprüft hat. Ein Teil dieser Objekte wird gar nicht öffentlich inseriert – was hinter solchen Angeboten steckt, erklären wir im Ratgeber Off-Market-Immobilien: Was ist das?. Einen Eindruck von aktuell betreuten Objekten in der Region Rhein-Neckar und Hessen gibt unsere Projektübersicht. Wichtig bleibt in beiden Welten: Auch ein vorgeprüftes Objekt ersetzt nicht Ihre eigene Rechnung.

Rechnen statt hoffen

Am Ende entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern die Kalkulation. Bevor Sie ein Objekt reservieren, sollten Sie Brutto- und Nettomietrendite sowie den monatlichen Cashflow kennen – konservativ gerechnet, mit Kaufnebenkosten, Rücklagen und Leerstandsannahme. Wie die Formeln funktionieren und welche Fehler Anfänger dabei am häufigsten machen, zeigt unser Ratgeber Mietrendite berechnen. Mit dem interaktiven Kapitalanlage-Rechner können Sie Ihre eigenen Zahlen direkt durchspielen.

Wenn Sie Ihre Ergebnisse anschließend einordnen lassen möchten, sprechen Sie uns an. Die Loro Real Estate GmbH begleitet seit 2018 private Kapitalanleger käuferseitig – mit inzwischen über 250 Kunden und mehr als 1000 betreuten Einheiten in der Region Rhein-Neckar und Hessen. In einer unverbindlichen Erstberatung klären wir gemeinsam, ob der Einstieg zu Ihrer Situation passt – ohne Druck und mit transparenter Risikobetrachtung.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: Schritt für Schritt zum ersten Objekt