Wohnung kaufen und vermieten: Ablauf, Mieterauswahl und Steuern

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Eine Eigentumswohnung kaufen und sie selbst vermieten – dieser Weg verbindet den Aufbau von Vermögen mit laufenden Mieteinnahmen. Anders als beim Kauf einer bereits vermieteten Wohnung übernehmen Sie hier den kompletten Prozess selbst: vom leer stehenden oder frei werdenden Objekt über die Mieterauswahl bis zum eigenen Mietvertrag. In diesem Ratgeber gehen wir den ganzen Weg Schritt für Schritt durch – von der Objektprüfung über Finanzierung und Kauf bis zum laufenden Betrieb und der steuerlichen Behandlung Ihrer Mieteinnahmen.

Ein Hinweis vorab: Vermietete Immobilien sind eine langfristige Kapitalanlage mit realen Risiken – Mietausfall, Zinsänderung, Wertschwankung und eingeschränkte Veräußerbarkeit gehören dazu. Wir geben in diesem Beitrag bewusst keine Renditeversprechen, sondern zeigen den Ablauf und benennen die Risiken offen.

Grundprinzip: selbst neu vermieten oder eine vermietete Wohnung übernehmen

Bevor Sie in die Objektsuche gehen, sollten Sie eine grundsätzliche Weichenstellung kennen. Es gibt zwei Wege, mit einer Eigentumswohnung zum Vermieter zu werden – und sie unterscheiden sich in Aufwand, Timing und Gestaltungsspielraum deutlich.

Kaufen und selbst vermieten (dieser Ratgeber): Sie erwerben eine leer stehende oder frei werdende Wohnung, richten sie bei Bedarf her, suchen den Mieter selbst aus und setzen den Mietvertrag neu auf. Das gibt Ihnen Freiheit bei Miethöhe, Mieterwahl und Ausstattung, bedeutet aber Aufwand und ein anfängliches Leerstandsrisiko, bis der erste Mieter einzieht.

Eine bereits vermietete Wohnung übernehmen: Hier läuft der Mietvertrag beim Kauf bereits, und Sie erhalten Mieteinnahmen ab dem ersten Tag. Dafür sind Sie an die bestehenden Konditionen und den vorhandenen Mieter gebunden. Wenn dieser Weg für Sie interessanter klingt, lesen Sie unseren Ratgeber dazu, wie Sie eine vermietete Wohnung kaufen und Substanz sowie Mietvertrag vorab prüfen.

Welcher Weg passt, hängt von Ihrem Zeitbudget, Ihrer Risikoneigung und dem konkreten Objekt ab. Der Rest dieses Beitrags beschreibt den ersten Weg: kaufen und selbst vermieten.

Der Ablauf in Schritten: von der Objektprüfung bis zum laufenden Betrieb

Wohnung kaufen und vermieten ist kein einzelner Akt, sondern eine Kette von Schritten. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet teure Fehler und behält die Kosten im Blick.

1. Objekt und Lage prüfen. Am Anfang steht die nüchterne Bewertung: Lage, Bausubstanz, Grundriss, Zustand des Gemeinschaftseigentums und der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete. In gefragten Märkten wie der Region Rhein-Neckar und Hessen sind Kaufpreise höher, dafür sind Nachfrage und Wertstabilität in der Regel besser.
2. Finanzierung klären. Legen Sie fest, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen und welchen Kapitaldienst Sie dauerhaft tragen können. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, lesen Sie in unserem Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine vermietete Wohnung?. Die Finanzierung wird über Partnerbanken vermittelt.
3. Kauf und Notar. Der Kauf wird notariell beurkundet, anschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten ein: Grunderwerbsteuer (Baden-Württemberg 5,0 %, Hessen 6,0 %, Rheinland-Pfalz 5,0 %) sowie Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2,0 %. Bei Loro entfällt für Käufer die Maklerprovision. Die genauen Sätze bitte tagesaktuell prüfen.
4. Herrichten, falls nötig. Eine leere Wohnung muss vor der Vermietung oft renoviert werden. Beachten Sie dabei die anschaffungsnahen Herstellungskosten: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) binnen drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (Grenze und Fristen bitte tagesaktuell prüfen), werden sie steuerlich nicht sofort abgezogen, sondern nur über die AfA abgeschrieben.
5. Mieterauswahl. Prüfen Sie Bonität und Zahlungsfähigkeit sorgfältig – etwa über eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft. Ein solventer, verlässlicher Mieter ist der wichtigste Schutz gegen Mietausfall.
6. Mietvertrag aufsetzen. Vereinbaren Sie eine rechtssichere Nettokaltmiete, regeln Sie Kaution, Betriebskostenvorauszahlung und gegebenenfalls eine Staffel- oder Indexmiete im Rahmen des geltenden Mietrechts. Halten Sie ortsübliche Grenzen und Mietpreisregulierung ein.
7. Laufender Betrieb. Nach dem Einzug folgen die jährliche Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, die Pflege einer Rücklage sowie die Kommunikation mit Mieter und Hausverwaltung. Diese Aufgaben lassen sich auch delegieren (siehe unten).

Was die Wohnung tragen muss: Mietrendite und Cashflow

Ob sich Kaufen und Vermieten für Sie rechnet, entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern die Kalkulation. Zwei Perspektiven gehören zusammen: die Rendite auf das eingesetzte Kapital und der laufende Cashflow.

Bruttomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100 gibt den schnellen Überschlag. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite (%) = ((Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100, weil sie Erwerbsnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt und deshalb niedriger ausfällt.

Für Ihre tatsächliche Liquidität zählt der Cashflow = Mieteinnahmen − nicht umlagefähige Kosten − Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Er zeigt, was monatlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss. Wie sich Kaufnebenkosten, Rücklagen und Finanzierung auf Ihr Wunschobjekt auswirken, sehen Sie am schnellsten im interaktiven Kapitalanlage-Rechner. Die Systematik hinter den Kennzahlen erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen Schritt für Schritt.

Mieteinnahmen versteuern: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Der große Vorteil: Ihnen gegenüber stehen Werbungskosten, die den steuerpflichtigen Überschuss mindern.

• Schuldzinsen aus dem Immobilienkredit sind Werbungskosten – die Tilgung dagegen nicht, denn sie baut Ihr Vermögen auf.
• Gebäude-AfA: Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Die lineare AfA beträgt in der Regel 2 % pro Jahr (Baujahr ab 1925), 2,5 % (Baujahr vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023).
• Laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Steuerberatung und Leerstandskosten mindern ebenfalls den zu versteuernden Überschuss.

Beim späteren Verkauf ist die Spekulationsfrist relevant: Bei vermieteten Immobilien beträgt sie zehn Jahre (§ 23 EStG). Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist mit Gewinn, unterliegt der Gewinn Ihrem persönlichen Steuersatz. Steuersätze und Regeln ändern sich – bitte tagesaktuell prüfen und im Zweifel steuerlich beraten lassen. Tiefer geht unser Ratgeber Immobilie vermieten und Steuern.

Die Vermietung delegieren: Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Selbst vermieten heißt nicht, jede Aufgabe selbst erledigen zu müssen. Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung, Mieteingangskontrolle und die Koordination von Reparaturen kosten Zeit – gerade wenn Sie berufstätig sind und mehrere Einheiten halten.

Eine professionelle Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung übernimmt diese Aufgaben und entlastet Sie im laufenden Betrieb. Die Kosten dafür sind als nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten Teil Ihrer Kalkulation und gehören in die Nettomietrendite. Loro bietet diese Sondermietverwaltung optional nach dem Kauf an, sodass Kauf und Betrieb aus einer Hand begleitet werden.

Wie Loro Sie beim Kaufen und Vermieten begleitet

Die Loro Real Estate GmbH aus Heidelberg arbeitet käuferseitig für private Kapitalanleger und begleitet seit 2018 inzwischen über 250 Kunden mit mehr als 1000 betreuten Einheiten in der Region Rhein-Neckar und Hessen. Wir kuratieren geprüfte Anlageimmobilien, auch über einen Off-Market-Zugang, und stellen Objekte vor, die zu Ihrer Situation und Ihrer Kalkulation passen.

Für Käufer fällt bei uns keine Maklerprovision an. Auf Wunsch vermitteln wir die Finanzierung über Partnerbanken und übernehmen nach dem Kauf die Sondermietverwaltung – von der Objektauswahl über die Vermietung bis zum laufenden Betrieb. In einer unverbindlichen Erstberatung ordnen wir Ihr Vorhaben ein: mit Blick auf Chancen und Risiken, ohne Druck und ohne Renditeversprechen.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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