Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Damit müssen Kapitalanleger rechnen

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Beim Kauf einer Immobilie ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls eine Maklerprovision sowie Finanzierungsnebenkosten. Für Kapitalanleger sind diese Posten doppelt relevant – sie erhöhen die Gesamtinvestition spürbar und entscheiden mit darüber, wie sich der Kauf steuerlich auswirkt. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, aus welchen Posten sich die Kaufnebenkosten bei Immobilien zusammensetzen, wie hoch sie typischerweise ausfallen, wie Sie Kaufnebenkosten steuerlich absetzen können und warum die 15-Prozent-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten für Käufer mit Renovierungsplänen so wichtig ist.

Ein Hinweis vorab: Steuersätze und steuerliche Regelungen können sich ändern. Alle genannten Werte entsprechen dem Stand bei Veröffentlichung – bitte prüfen Sie sie tagesaktuell und lassen Sie Ihre individuelle Situation von einem Steuerberater beurteilen.

Kaufnebenkosten bei Immobilien: die Posten im Überblick

Vier Blöcke machen den Großteil der Nebenkosten aus. Nicht jeder fällt bei jedem Kauf an – umso wichtiger ist der genaue Blick auf das konkrete Angebot.

• Grunderwerbsteuer. Der größte Einzelposten. Sie beträgt in Baden-Württemberg aktuell 5,0 %, in Hessen 6,0 % und in Rheinland-Pfalz 5,0 % des Kaufpreises. Was das für Objekte in unserer Region konkret bedeutet, lesen Sie im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg und Hessen.
• Notar und Grundbuch. Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen zusammen rund 1,5–2,0 % des Kaufpreises an.
• Maklerprovision. Sie fällt nur an, sofern käuferseitig eine Provision berechnet wird. Beim Kauf über Loro entfällt sie – unsere Anlageimmobilien sind für Käufer provisionsfrei.
• Finanzierungsnebenkosten. Wer finanziert, zahlt zusätzlich etwa für die Bestellung der Grundschuld; je nach Bank können weitere Posten wie Bereitstellungszinsen hinzukommen. Diese Kosten sind vergleichsweise klein, gehören aber in eine vollständige Kalkulation.

Gesamthöhe der Kaufnebenkosten: typischerweise rund 6,5–10 Prozent

Addiert man die Posten, ergeben sich typischerweise rund 6,5–10 % des Kaufpreises. Die Spanne hängt vom Bundesland und davon ab, ob eine Maklerprovision anfällt: Ohne Käuferprovision liegt der Wert am unteren Rand, mit Provision bewegt er sich in Richtung des oberen Endes.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (5,0 %): 15.000 Euro
• Notar und Grundbuch (rund 1,5–2,0 %): 4.500–6.000 Euro
• Käufer-Maklerprovision: entfällt beim Kauf über Loro

Kaufnebenkosten gesamt: rund 6,5–7,0 % des Kaufpreises, also etwa 19.500–21.000 Euro. Die Gesamtinvestition liegt damit bei rund 319.500–321.000 Euro – deutlich über dem reinen Kaufpreis. Für die Finanzierungsplanung ist das wichtig, weil viele Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital getragen werden.

Zum Vergleich: In Hessen fallen bei gleichem Kaufpreis allein 6,0 % Grunderwerbsteuer an – die Gesamtnebenkosten liegen dort entsprechend höher. In Rheinland-Pfalz gilt wie in Baden-Württemberg ein Satz von 5,0 %. Bitte prüfen Sie die Steuersätze vor dem Kauf tagesaktuell.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen: so funktioniert es bei Vermietung

Für Kapitalanleger, die die Immobilie vermieten, sind die Kaufnebenkosten steuerlich nicht verloren. Entscheidend ist die richtige Zuordnung, denn das Finanzamt behandelt die Posten unterschiedlich:

• Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung gehören zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage – diese Kosten wirken also nicht sofort, sondern verteilt über die jährliche Abschreibung. Wie das im Detail funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur AfA bei Immobilien.
• Finanzierungsnebenkosten – etwa die Notarkosten für die Grundschuldbestellung – zählen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung und sind sofort im Jahr der Zahlung abziehbar.

Wichtig ist außerdem die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil: Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Die konkrete Zuordnung der einzelnen Posten sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-Prozent-Grenze mit Beispielen

Wer kurz nach dem Kauf renoviert oder modernisiert, sollte § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kennen. Die Regel: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung (netto, ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken nur noch über die Abschreibung – verteilt über viele Jahre statt sofort.

Beispiel 1: unter der Grenze

• Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 240.000 Euro
• 15-Prozent-Grenze: 36.000 Euro netto innerhalb von drei Jahren
• Renovierungskosten: 30.000 Euro netto

Die Kosten bleiben unter der Grenze und sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar.

Beispiel 2: über der Grenze

• Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 240.000 Euro, Grenze: 36.000 Euro netto
• Renovierungskosten: 45.000 Euro netto

Die Grenze ist überschritten. Die gesamten Aufwendungen werden den Herstellungskosten zugerechnet und lassen sich nur noch über die AfA abschreiben – der Sofortabzug entfällt.

In der Praxis stecken die Tücken im Detail: Welche Arbeiten in die Grenze einbezogen werden und wie zeitlich gestaffelte Maßnahmen zu bewerten sind, hängt vom Einzelfall ab. Planen Sie größere Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, sollten Sie das Vorhaben vorab mit Ihrem Steuerberater durchrechnen – und die Regelung tagesaktuell prüfen.

Kaufnebenkosten in der Renditerechnung

In der Renditebetrachtung gehören die Kaufnebenkosten in den Nenner der Nettomietrendite:

Nettomietrendite (%) = ((Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Wer die Nebenkosten weglässt, rechnet die Rendite systematisch zu hoch – bei rund 6,5–10 % zusätzlichen Kosten ist der Unterschied erheblich. Mit unserem interaktiven Kapitalanlage-Rechner können Sie den Effekt für ein konkretes Objekt in Sekunden nachvollziehen: Kaufpreis, Nebenkosten, Miete und Bewirtschaftungskosten eingeben und direkt ablesen, wie sich die Nettomietrendite verändert. Auch für den Vergleich mehrerer Objekte lohnt dieser Blick: Zwei Wohnungen mit identischem Kaufpreis können sich in der Gesamtinvestition deutlich unterscheiden, wenn bei einer von beiden eine Käuferprovision anfällt.

Wie Loro die Nebenkostenlast senkt

An Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch führt kein Weg vorbei – an der Käuferprovision schon. Beim Kauf über Loro Real Estate entfällt die Maklerprovision für Käufer vollständig. Im Rechenbeispiel oben bleibt die Nebenkostenlast damit bei rund 19.500–21.000 Euro, statt je nach Provisionshöhe spürbar darüber zu liegen.

Seit 2018 begleiten wir private Kapitalanleger in der Region Rhein-Neckar und Hessen – mit kuratierten, geprüften Anlageimmobilien, Off-Market-Zugang und auf Wunsch Finanzierungsvermittlung über Partnerbanken. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen möchten, kalkulieren wir die vollständige Investition inklusive aller Nebenkosten transparent mit Ihnen durch – Risiken wie Mietausfall, Zinsänderung oder Wertschwankung eingeschlossen. Vereinbaren Sie gern eine unverbindliche Erstberatung.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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