AfA bei Immobilien: So funktioniert die Abschreibung für Kapitalanleger

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Die AfA – kurz für „Absetzung für Abnutzung" – ist einer der wichtigsten steuerlichen Bausteine einer vermieteten Immobilie. Sie erlaubt es Kapitalanlegern, die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre verteilt als Werbungskosten geltend zu machen und damit das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung zu senken. In diesem Ratgeber erklären wir, wie die Abschreibung funktioniert, welche Sätze für Bestand und Neubau gelten, was es mit der degressiven AfA und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG auf sich hat – und wo die Grenzen des Steuereffekts liegen.

Ein Hinweis vorab: Steuerliche Regelungen ändern sich. Alle genannten Sätze und Fristen sollten Sie vor einer Kaufentscheidung tagesaktuell prüfen und mit Ihrem Steuerberater auf Ihre persönliche Situation anwenden.

Was ist die AfA – und warum sie für Vermieter zählt

Hinter der AfA steht ein einfacher Gedanke: Ein Gebäude nutzt sich über die Zeit ab. Das Steuerrecht trägt dem Rechnung, indem es erlaubt, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über eine typisierte Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben. Jedes Jahr wird ein fester Teil dieser Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt – ohne dass in diesem Jahr tatsächlich Geld abfließt. Genau das macht die AfA für Vermieter so relevant: Sie mindert das zu versteuernde Ergebnis der Immobilie, während die Miete weiter zufließt.

Wichtig ist die Voraussetzung: Die AfA gibt es nur für Immobilien, mit denen Sie Einkünfte erzielen – also für vermietete Objekte. Wer eine Wohnung selbst bewohnt, kann keine Gebäudeabschreibung geltend machen. Für Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen und vermieten, gehört die AfA dagegen fest in die Kalkulation. Wie die Besteuerung der Mieteinnahmen insgesamt funktioniert, lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie vermieten und Steuern.

Lineare AfA: die Sätze im Überblick

Der Regelfall ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: Jedes Jahr wird derselbe Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten abgeschrieben. Für Wohngebäude gelten dabei drei Sätze:

• 2 % pro Jahr – für Gebäude mit Baujahr ab 1925 (der häufigste Fall bei Bestandswohnungen)
• 2,5 % pro Jahr – für Altbauten mit Baujahr vor 1925
• 3 % pro Jahr – für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023

Der höhere Satz für junge Baujahre macht den Neubau steuerlich attraktiver, als er lange war. Entscheidend ist aber nicht das Etikett „Neubau" oder „Bestand", sondern das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Miete, Lage und eben der Abschreibung. Bitte prüfen Sie die Sätze tagesaktuell – der Gesetzgeber hat sie in der Vergangenheit mehrfach angepasst.

Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil, Grundstück und Kaufnebenkosten

Abgeschrieben wird nie der volle Kaufpreis. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab – der Grundstücksanteil bleibt deshalb außen vor. Der Kaufpreis wird dafür in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage für die AfA. Je nach Lage und Objekt fällt diese Aufteilung unterschiedlich aus, und das Finanzamt schaut hier genau hin. Eine nachvollziehbare, gut begründete Aufteilung im Kaufvertrag oder per anerkannter Arbeitshilfe ist deshalb bares Geld wert.

Zur Bemessungsgrundlage gehören außerdem die anteiligen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg aktuell 5,0 %), Notar und Grundbuch (zusammen rund 1,5–2,0 %) werden im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung dem Gebäude zugeordnet und erhöhen so die abschreibbare Basis. Finanzierungsnebenkosten sind dagegen keine Anschaffungskosten, sondern direkt abziehbare Werbungskosten. Auch hier gilt: Sätze und Details bitte tagesaktuell prüfen.

Degressive AfA bei Immobilien: 5 % für den Neubau

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde für den Wohnungsneubau befristet eine degressive AfA eingeführt. Sie ist ein Wahlrecht für Objekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029: Statt eines festen Satzes auf die ursprünglichen Anschaffungskosten schreiben Sie jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert ab. Die Abschreibungsbeträge sind dadurch in den ersten Jahren deutlich höher und sinken dann von Jahr zu Jahr.

Interessant ist das vor allem für Anleger, die den Steuereffekt in die Anfangsjahre der Finanzierung vorziehen möchten – also in die Phase, in der Zinslast und Belastung am höchsten sind. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich, sobald diese günstiger wird. Ob und wann sich das Wahlrecht rechnet, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Beratung durch Ihren Steuerberater. Geprüfte Neubau- und Bestandsobjekte aus der Region finden Sie in unseren aktuellen Projekten.

Sonderabschreibung für den Neubau: § 7b EStG

Zusätzlich zur regulären Abschreibung kann beim Mietwohnungsneubau die Sonderabschreibung nach § 7b EStG greifen: bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren – und zwar zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA. In der Anfangsphase lässt sich so ein erheblicher Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen.

Die Hürden sind allerdings bewusst hoch: Die Förderung ist an energetische Kriterien gebunden – im Kern den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifizierung (QNG) – und an Baukostenobergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Beide Voraussetzungen und die konkreten Grenzwerte sollten Sie unbedingt tagesaktuell prüfen, bevor Sie mit der Sonderabschreibung kalkulieren. Sie ist ein möglicher Bonus für qualifizierte Neubauprojekte, aber kein Rechenposten, auf den man eine Kaufentscheidung stützen sollte.

Rechenbeispiel: So wirkt die AfA in der Praxis

Wie groß der Effekt der Abschreibung ist, zeigt ein vereinfachtes Beispiel für eine vermietete Bestandswohnung mit Baujahr ab 1925:

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Gebäudeanteil: 80 % = 240.000 Euro (Grundstücksanteil: nicht abschreibbar)
• Linearer AfA-Satz: 2 % pro Jahr
• Jährliche AfA: 240.000 × 2 % = 4.800 Euro

Diese 4.800 Euro setzen Sie Jahr für Jahr als Werbungskosten an – zusätzlich zu Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung. Wie viel Steuer Sie dadurch tatsächlich sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab: Je höher Ihr Einkommen, desto stärker wirkt jeder abgesetzte Euro. Im vereinfachten Beispiel sind die anteiligen Kaufnebenkosten noch nicht enthalten – sie würden die Bemessungsgrundlage zusätzlich erhöhen. Wie sich Miete, Kosten und Finanzierung insgesamt zu einer Rendite fügen, können Sie mit unserem interaktiven Kapitalanlage-Rechner für Ihr Wunschobjekt durchspielen.

Grenzen und typische Missverständnisse

So wertvoll die AfA ist – sie wird in der Praxis oft überschätzt oder missverstanden. Drei Punkte sollten Sie kennen:

• Die AfA ist kein Geschenk. Jede in Anspruch genommene Abschreibung mindert die steuerliche Anschaffungskosten-Basis der Immobilie. Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, erhöht die vorgenommene AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Der Vorteil von heute kann also später teilweise zurückgeholt werden.
• Renovierungen sind nicht immer sofort absetzbar. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und werden nur über die AfA verteilt abgeschrieben – nicht sofort.
• Objektqualität vor Steuereffekt. Keine Abschreibung macht aus einer schwachen Immobilie ein gutes Investment. Lage, Substanz, Vermietbarkeit und ein realistischer Kaufpreis tragen die Anlage – die AfA verbessert das Ergebnis, ersetzt aber weder die Objektprüfung noch den Blick auf Risiken wie Mietausfall, Zinsänderung, Wertschwankung und die eingeschränkte Veräußerbarkeit von Immobilien.

Welche weiteren steuerlichen Stellschrauben Vermietern offenstehen, zeigt unser Überblick Steuern sparen mit Immobilien. Und wenn Sie einordnen möchten, wie AfA, Finanzierung und Objektauswahl in Ihrer Situation zusammenspielen, sprechen Sie uns gern an: In einer unverbindlichen Erstberatung betrachten wir Zahlen und Risiken gemeinsam – seit 2018, für inzwischen über 250 Kunden in der Region Rhein-Neckar und Hessen.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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