Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank bei vermieteten Wohnungen?

Einen festen Satz gibt es nicht – Banken entscheiden individuell nach Beleihungswert, Bonität und Haushaltsrechnung. Als Faustregel gilt: mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, je nach Bundesland rund 6,5–10 % des Kaufpreises. Wer zusätzlich rund 10–20 % des Kaufpreises einbringt, verbessert in der Regel Zinskonditionen und monatlichen Cashflow. Diese Werte sind eine Orientierung, keine Zusage.

Kann ich eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital finanzieren?

Eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises ist grundsätzlich möglich, in der Praxis aber an eine sehr gute Bonität, ein sicheres Einkommen und ein werthaltiges Objekt geknüpft. Die Risiken sollten Sie kennen: Der Zins liegt höher, ein negativer monatlicher Cashflow wird wahrscheinlicher, und bei einem Wertrückgang fehlt der Puffer. Ob eine solche Finanzierung zu Ihrer Situation passt, sollte individuell und konservativ geprüft werden.

Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank neben dem vollständigen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten mit – also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Das Darlehen liegt damit über dem Wert der Immobilie. Solche Finanzierungen kommen allenfalls für Haushalte mit sehr solider Einkommens- und Vermögenssituation in Betracht; die Risiken aus Zinshöhe, Cashflow und Wertentwicklung wirken hier noch deutlich stärker.

Lohnt sich mehr Eigenkapital immer?

Nicht zwangsläufig. Mehr Eigenkapital senkt Zins und monatliche Belastung und erhöht die Sicherheit. Gleichzeitig verringert es den Hebeleffekt: Solange die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen – der Hebel wirkt allerdings auch in die Gegenrichtung, etwa bei steigenden Zinsen oder Mietausfall. Die passende Balance hängt von Risikoneigung, Liquidität und Ihrer Gesamtsituation ab.

Wie viel Eigenkapital für eine vermietete Wohnung?

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Wie viel Eigenkapital für eine vermietete Wohnung nötig ist, gehört zu den ersten Fragen jedes Kapitalanlegers – und sie lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Wie viel eigenes Geld eine Bank sehen will, hängt vom Objekt, von Ihrer Bonität und von der Risikopolitik des Instituts ab. Es gibt aber bewährte Orientierungswerte, mit denen Sie Ihren Finanzierungsrahmen realistisch abstecken können. In diesem Ratgeber lesen Sie, welche Faustregel sich in der Praxis etabliert hat, wie ein Rechenbeispiel für eine Wohnung in Baden-Württemberg aussieht, wie Banken bei vermieteten Objekten rechnen und was von einer Finanzierung ganz ohne Eigenkapital zu halten ist.

Ein Hinweis vorab: Alle genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte, keine Zusagen. Jede Bank entscheidet individuell – dieselbe Anfrage kann bei zwei Instituten zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Die Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital

Als bewährte Untergrenze gilt: Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie eine etwaige Maklerprovision – bei Loro entfällt die Käufer-Maklerprovision. Je nach Bundesland und Konstellation summieren sich diese Nebenkosten auf rund 6,5–10 % des Kaufpreises. Der Grund für die Regel ist einfach: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Wer sie selbst trägt, hält das Darlehen im Rahmen des Immobilienwerts.

Komfortabler wird die Finanzierung, wenn Sie über die Nebenkosten hinaus zusätzlich rund 10–20 % des Kaufpreises einbringen. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt in der Regel zu besseren Zinskonditionen, und die geringere Darlehenssumme senkt die monatliche Rate – der Cashflow der Wohnung verbessert sich spürbar. Zudem sinkt mit jedem zusätzlich eingebrachten Euro das Risiko, bei der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung unter Druck zu geraten. Verstehen Sie beide Werte als Orientierung: Banken entscheiden individuell, und je nach Objekt und Bonität sind Abweichungen in beide Richtungen möglich.

Rechenbeispiel: 300.000 Euro Kaufpreis in Baden-Württemberg

Wie sich die Faustregel konkret anfühlt, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung mit 300.000 Euro Kaufpreis in Baden-Württemberg – die tatsächlichen Werte Ihres Objekts können abweichen, und die Steuersätze sollten Sie tagesaktuell prüfen:

Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg (5,0 %): 15.000 Euro
Notar und Grundbuch (rund 1,5–2,0 %): 4.500–6.000 Euro
Käufer-Maklerprovision: bei Loro 0 Euro
Kaufnebenkosten gesamt: rund 19.500–21.000 Euro

Diese rund 19.500–21.000 Euro sind in dieser Beispielrechnung das Minimum an Eigenkapital. Deutlich komfortabler wird die Finanzierung, wenn zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises – also 30.000–60.000 Euro – eingebracht werden. In Summe wären das rund 50.000–80.000 Euro Eigenkapital. Damit sinken Beleihungsauslauf, Zinssatz und Monatsrate, und die Wohnung trägt sich aus den Mieteinnahmen leichter selbst. Wichtig: Das ist eine Beispielrechnung zur Illustration, keine Finanzierungszusage.

Wie Banken bei vermieteten Wohnungen rechnen

Banken prüfen bei vermieteten Wohnungen im Kern drei Dinge. Erstens den Beleihungswert: Das ist der vorsichtig ermittelte, nachhaltige Wert der Immobilie – er liegt meist unter dem Kaufpreis und bestimmt, bis zu welcher Höhe die Bank das Objekt als Sicherheit ansetzt. Zweitens die Kapitaldienstfähigkeit: In einer Haushaltsrechnung stellt die Bank Ihre Einnahmen allen Ausgaben und der künftigen Darlehensrate gegenüber. Drittens Ihre Bonität, also Einkommenssituation, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Verpflichtungen und Zahlungshistorie.

Für Kapitalanleger besonders relevant: Die erwarteten Mieteinnahmen werden in der Haushaltsrechnung nur anteilig angerechnet. Banken kalkulieren damit Puffer für Leerstand, Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten ein. Ihre Finanzierung muss also auch dann tragfähig sein, wenn die Miete zeitweise ausfällt. Wie hoch der Abschlag ausfällt, handhabt jedes Institut anders – ein Grund mehr, Angebote mehrerer Banken zu vergleichen. Gut vorbereitete Unterlagen zu Einkommen, Vermögen und Objekt beschleunigen die Prüfung und stärken Ihre Verhandlungsposition.

Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Geht das?

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist grundsätzlich möglich – die sogenannte 100-%-Finanzierung, bei der die Bank den kompletten Kaufpreis finanziert und Sie nur die Nebenkosten selbst tragen. Eine solche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vergeben Banken jedoch nur bei sehr guter Bonität, einem sicheren und ausreichend hohen Einkommen und einem werthaltigen Objekt in solider Lage.

Die Risiken sollten Sie offen betrachten: Der Zinssatz liegt bei voller Beleihung spürbar höher, weil die Bank mehr Risiko trägt. Durch die höhere Rate wird ein negativer monatlicher Cashflow deutlich wahrscheinlicher – Sie schießen dann dauerhaft aus dem laufenden Einkommen zu. Und wenn der Wert der Immobilie zurückgeht, fehlt der Eigenkapitalpuffer: Das Darlehen kann dann zeitweise höher stehen als der Verkaufswert, was bei einem ungeplanten Verkauf zum Problem wird, zumal Immobilien ohnehin nur eingeschränkt kurzfristig veräußerbar sind.

Die 110-Prozent-Finanzierung bei Kapitalanlagen

Noch einen Schritt weiter geht die 110-Prozent-Finanzierung: Hier finanziert die Bank zusätzlich zum Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten mit. Das Darlehen liegt damit von Beginn an über dem Wert der Immobilie – die Bank hat für einen Teil der Summe keinen verwertbaren Gegenwert als Sicherheit.

Entsprechend restriktiv sind die Anforderungen: Denkbar ist eine solche Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten allenfalls für Haushalte mit sehr solider Einkommens- und Vermögenssituation, die die höhere Rate dauerhaft und auch bei Mietausfall problemlos tragen können. Die Risiken der 100-%-Finanzierung – höherer Zins, negativer Cashflow, fehlender Puffer bei Wertschwankungen oder Zinsänderungen nach der Zinsbindung – wirken hier noch einmal deutlich stärker. Eine Empfehlung sprechen wir für dieses Modell nicht aus; wer es dennoch erwägt, sollte die Tragfähigkeit besonders konservativ und mit unabhängiger Beratung prüfen.

Unser konservativer Rat: Nebenkosten plus Puffer

Aus unserer Beratungspraxis als käuferseitiger Partner für private Kapitalanleger raten wir zu einem konservativen Ansatz: Bringen Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln ein und halten Sie darüber hinaus eine Liquiditätsreserve für Instandhaltung, Mieterwechsel und unvorhergesehene Kosten zurück – diese Reserve gehört nicht in die Finanzierung, sondern bleibt liquide verfügbar. Eine Finanzierung, die nur im Idealfall funktioniert, ist für den langfristigen Vermögensaufbau die falsche Basis – solide ist, was auch Zinsänderungen, Mietausfall und Wertschwankungen verkraftet.

Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären wir gern gemeinsam. Loro vermittelt die Finanzierung über Partnerbanken und stellt die Konditionen mehrerer Institute gegenüber – abgestimmt auf kuratierte, geprüfte Anlageimmobilien in der Region Rhein-Neckar und Hessen, für Käufer provisionsfrei. Wenn Sie vorab selbst rechnen möchten, können Sie im interaktiven Kapitalanlage-Rechner Kaufpreis, Eigenkapital und Zins variieren und die Wirkung auf Rate und Cashflow direkt nachvollziehen. In einer unverbindlichen Erstberatung ordnen wir die Ergebnisse anschließend mit Blick auf Chancen und Risiken ein.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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