Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja. Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angegeben. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten – mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Eine Ausnahme ist die Bagatellgrenze von 520 Euro pro Jahr bei nur vorübergehender Vermietung, etwa einer zeitweisen Untervermietung. Bitte prüfen Sie die Details tagesaktuell mit Ihrem Steuerberater.

Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Einen speziellen Freibetrag für Vermieter gibt es nicht. Es gilt lediglich der allgemeine Grundfreibetrag der Einkommensteuer, der Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen betrifft und regelmäßig angepasst wird – den aktuellen Wert sollten Sie tagesaktuell prüfen. Bei Berufstätigen ist er durch das Gehalt meist bereits ausgeschöpft. Daneben existiert die Bagatellgrenze von 520 Euro pro Jahr, die aber nur Einnahmen aus vorübergehender Vermietung betrifft, nicht die dauerhafte Vermietung.

Was kann ich als Vermieter absetzen?

Als Werbungskosten abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen der Finanzierung, die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Fahrtkosten, Kontoführungsgebühren, Steuerberatungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten sowie Leerstandskosten bei fortbestehender Vermietungsabsicht. Entscheidend ist eine lückenlose Belegsammlung, damit alle Positionen anerkannt werden.

Kann ich die Tilgung absetzen?

Nein. Absetzbar ist nur der Zinsanteil Ihrer Kreditrate, nicht die Tilgung. Mit der Tilgung zahlen Sie Ihr Darlehen zurück und bauen eigenes Vermögen auf – das ist steuerlich neutral. Da bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil über die Laufzeit sinkt, verringert sich der absetzbare Betrag von Jahr zu Jahr. Maßgeblich ist die jährliche Zinsbescheinigung Ihrer Bank.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand hält den vorhandenen Zustand instand – etwa die Reparatur der Heizung oder die Erneuerung von Fenstern – und ist sofort als Werbungskosten abziehbar; größerer Erhaltungsaufwand kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Herstellungskosten schaffen dagegen etwas Neues oder erweitern das Gebäude und wirken nur über die AfA. Wichtig: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind ebenfalls nur über die AfA abschreibbar.

Immobilie vermieten: Steuern & Werbungskosten

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Wer eine Immobilie vermietet, hat das Finanzamt automatisch als stillen Mitspieler an Bord: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber lässt Vermieter eine ganze Reihe von Kosten gegenrechnen – von Schuldzinsen über Abschreibung bis zu Reparaturen. Wer diese Werbungskosten kennt und sauber dokumentiert, versteuert am Ende oft deutlich weniger, als die Mieteinnahmen vermuten lassen. In diesem Ratgeber erklären wir, wie die Besteuerung grundsätzlich funktioniert, ob es einen Freibetrag gibt, welche Kosten Sie absetzen können und wo die typischen Stolperfallen liegen.

Ein Hinweis vorab: Das Steuerrecht ändert sich regelmäßig. Alle genannten Regelungen und Werte sollten Sie tagesaktuell prüfen und Ihre konkrete Situation mit einem Steuerberater besprechen – dieser Beitrag ordnet ein, ersetzt aber keine Beratung.

Grundprinzip: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen gehören steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erklärt – für jedes Objekt einzeln. Besteuert wird dabei nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Von den Einnahmen ziehen Sie die Werbungskosten ab, und nur das Ergebnis fließt in Ihr zu versteuerndes Einkommen ein.

Dieses Ergebnis unterliegt Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz – es wird also zu Gehalt und anderen Einkünften addiert und gemeinsam besteuert. Einen pauschalen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht. Daraus folgt die wichtigste Regel für Vermieter: Je vollständiger Sie Ihre Werbungskosten erfassen, desto niedriger fallen die steuerpflichtigen Einkünfte aus. Es lohnt sich deshalb, jede Position zu kennen und von Anfang an zu belegen.

Mieteinnahmen versteuern: Gibt es einen Freibetrag?

Die kurze Antwort: Einen speziellen Freibetrag für Vermieter gibt es nicht. Mieteinnahmen sind ab dem ersten Euro Teil der Steuererklärung – anders, als es manche Gerüchte nahelegen.

Was allerdings für alle Steuerpflichtigen gilt, ist der Grundfreibetrag der Einkommensteuer: Bis zu dieser Grenze bleibt das gesamte zu versteuernde Einkommen steuerfrei. Er wird regelmäßig angepasst – den aktuellen Wert sollten Sie daher tagesaktuell prüfen. Für berufstätige Vermieter ist der Grundfreibetrag in der Praxis meist schon durch das Gehalt ausgeschöpft, sodass Vermietungsüberschüsse voll in die Besteuerung einfließen.

Daneben existiert eine Bagatellgrenze von 520 Euro pro Jahr: Einnahmen aus nur vorübergehender Vermietung – etwa einer zeitweisen Untervermietung eines Zimmers – können bis zu dieser Grenze steuerfrei bleiben. Für die dauerhafte Vermietung einer Kapitalanlageimmobilie spielt diese Regelung keine Rolle.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung: die Liste

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Sie mindern die steuerpflichtigen Einkünfte unmittelbar. Zu den wichtigsten Positionen gehören:

Schuldzinsen der Immobilienfinanzierung – nicht jedoch die Tilgung (dazu gleich mehr). Auch Finanzierungsnebenkosten zählen zu den Werbungskosten.
AfA (Absetzung für Abnutzung): Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Wie die Abschreibung genau funktioniert, lesen Sie im Ratgeber AfA bei Immobilien.
Verwaltungskosten, etwa für Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Instandhaltung und Reparaturen am vermieteten Objekt.
Fahrtkosten, zum Beispiel zu Besichtigungen, Eigentümerversammlungen oder Handwerkerterminen.
Kontoführungsgebühren für das Vermietungskonto.
Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen.
Nicht umlagefähige Betriebskosten, die Sie als Eigentümer tragen.
Leerstandskosten, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.

Auch kleinere Posten summieren sich über das Jahr. Sammeln Sie deshalb konsequent alle Belege – was nicht nachgewiesen werden kann, wird im Zweifel nicht anerkannt.

Zinsen absetzen bei Vermietung: ja – Tilgung: nein

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate, die aus zwei Bestandteilen besteht: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Steuerlich werden beide völlig unterschiedlich behandelt. Die Zinsen sind Werbungskosten, denn sie sind der Preis für das geliehene Kapital. Die Tilgung dagegen ist Vermögensaufbau: Sie zahlen Ihr eigenes Darlehen zurück – das ist steuerlich neutral und nicht absetzbar.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ihre Bank weist für das Jahr eine Annuität von 12.000 Euro aus, davon 7.000 Euro Zinsen und 5.000 Euro Tilgung. Als Werbungskosten ansetzen können Sie nur die 7.000 Euro Zinsen. Da sich das Verhältnis bei einem Annuitätendarlehen über die Laufzeit verschiebt – der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt –, verringert sich der absetzbare Betrag Jahr für Jahr. Grundlage für die Steuererklärung ist die jährliche Zinsbescheinigung Ihrer Bank.

Instandhaltungskosten absetzen: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Reparaturen und Modernisierungen sind grundsätzlich als Erhaltungsaufwand sofort im Jahr der Zahlung abziehbar – etwa die Reparatur der Heizung, neue Fenster oder die Erneuerung eines Bades. Das macht Instandhaltung steuerlich attraktiv: Die Kosten wirken unmittelbar und in voller Höhe.

Eine wichtige Ausnahme ist die 15-Prozent-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie insgesamt den Herstellungskosten zugerechnet – und dann nur noch über die AfA abgeschrieben statt sofort. Gerade bei Objekten mit Sanierungsbedarf sollten Sie diese Grenze im Blick behalten und größere Maßnahmen zeitlich planen. Wie sich Kaufpreis und Nebenkosten auf die Bemessungsgrundlage verteilen, erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten bei Immobilien.

Umgekehrt gibt es auch ein Gestaltungsinstrument: Größeren Erhaltungsaufwand können Sie auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das kann sinnvoll sein, um die Steuerwirkung über mehrere Jahre zu glätten, statt sie in einem einzigen Jahr zu verbrauchen.

Verluste aus Vermietung: Verrechnung mit anderen Einkünften

Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen – etwa in den Anfangsjahren mit hohen Zinsen, Abschreibung und Reparaturen –, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust ist grundsätzlich mit Ihren anderen Einkünften verrechenbar, zum Beispiel mit dem Arbeitslohn. Die Gesamtsteuerlast sinkt dann entsprechend.

Zwei Einordnungen sind dabei wichtig. Erstens: Das Finanzamt erwartet eine Einkünfteerzielungsabsicht. Wer dauerhaft Verluste erwirtschaftet, ohne dass auf lange Sicht ein Überschuss erkennbar ist – etwa bei stark verbilligter Überlassung an Angehörige –, riskiert die Einstufung als Liebhaberei; dann werden Verluste steuerlich nicht anerkannt. Zweitens: Verluste sind kein Selbstzweck. Eine Kapitalanlage muss sich wirtschaftlich tragen; der Steuereffekt ist Beiwerk, nicht Kaufgrund. Welche steuerlichen Hebel seriös nutzbar sind, zeigt der Überblick Steuern sparen mit Immobilien.

Ordnung von Anfang an: saubere Zahlen erleichtern die Steuererklärung

Die Anlage V ist so aufwendig, wie Ihre Unterlagen unordentlich sind. Wer von Beginn an ein separates Konto für die Immobilie führt, Belege konsequent ablegt und Abrechnungen vollständig dokumentiert, erledigt die Steuererklärung in einem Bruchteil der Zeit – und verschenkt keine Werbungskosten.

Eine professionelle Mietverwaltung nimmt Ihnen genau diese Arbeit ab: Sie liefert saubere Abrechnungsgrundlagen zu Einnahmen, nicht umlagefähigen Kosten und Instandhaltung, die Sie oder Ihr Steuerberater direkt übernehmen können. Die Loro Real Estate GmbH bietet diese Sondermietverwaltung optional nach dem Kauf an – seit 2018, für inzwischen über 250 Kunden und mehr als 1000 betreute Einheiten in der Region Rhein-Neckar und Hessen. Wenn Sie Fragen zur steuerlichen Seite Ihrer Kapitalanlage strukturiert angehen möchten, sprechen Sie uns unverbindlich an – wir ordnen gemeinsam ein, welche Punkte Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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Immobilie vermieten und Steuern: Was Vermieter wissen müssen