Wie viel Steuern kann ich mit einer vermieteten Immobilie sparen?

Das lässt sich nicht pauschal beziffern. Die Ersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil am Kaufpreis, der Höhe der Finanzierung und den laufenden Kosten des Objekts ab. Grundsätzlich gilt: Werbungskosten wie AfA, Schuldzinsen und Verwaltungskosten mindern die zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – je höher Ihr Steuersatz, desto größer der Effekt jedes abgesetzten Euros. Eine seriöse Prognose erstellt Ihr Steuerberater anhand Ihrer konkreten Zahlen.

Kann ich den Kaufpreis einer Immobilie von der Steuer absetzen?

Nicht direkt und nicht auf einmal. Der Kaufpreis wird in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA absetzbar – bei Wohngebäuden linear mit 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (Baujahr vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023) pro Jahr. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben, weil sich Grund und Boden nicht abnutzen. Die anteilig auf das Gebäude entfallenden Kaufnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.

Sind die Zinsen für die Immobilienfinanzierung steuerlich absetzbar?

Ja. Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem eine vermietete Immobilie finanziert wird, sind als Werbungskosten abziehbar – ebenso Finanzierungsnebenkosten. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar, denn sie ist Vermögensaufbau und kein Aufwand. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Schuldzinsen grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar.

Was passiert steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, unterliegt ein Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG Ihrem persönlichen Steuersatz. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn im Privatvermögen grundsätzlich steuerfrei. Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Ob und in welcher Höhe ein Gewinn entsteht, hängt von der Marktentwicklung ab und ist nicht garantiert – bitte prüfen Sie die Regeln tagesaktuell.

Steuern sparen mit Immobilien: Wege für Kapitalanleger

Vom Team von Loro Real Estate · Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Vermietete Immobilien gehören zu den wenigen Kapitalanlagen, bei denen der Gesetzgeber viele Kosten steuerlich anerkennt. Wer Steuern sparen mit Immobilien möchte, braucht dafür kein kompliziertes Konstrukt – es genügt, die vorhandenen Regeln zu kennen und sauber anzuwenden. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die wichtigsten Möglichkeiten für private Kapitalanleger: das Grundprinzip der Werbungskosten, die Abschreibung (AfA) als größten Hebel, den Abzug von Schuldzinsen und laufenden Kosten, die Spekulationsfrist beim Verkauf sowie die Sonderregeln für den Neubau. Und wir erklären, warum Steuervorteile bei einer soliden Kapitalanlage immer der Bonus sind – und nie der Kaufgrund sein sollten.

Ein Hinweis vorab: Steuerrecht ändert sich regelmäßig. Alle genannten Sätze und Fristen entsprechen dem Stand bei Veröffentlichung und sollten vor jeder Entscheidung tagesaktuell geprüft werden – idealerweise gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.

Das Grundprinzip: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern

Als privater Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – allerdings nicht die vollen Mieteinnahmen, sondern nur der Überschuss, der nach Abzug aller Werbungskosten übrig bleibt. Werbungskosten sind sämtliche Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt Ihrer Mieteinnahmen dienen.

Daraus ergibt sich die zentrale Logik: Jeder Euro an anerkannten Werbungskosten reduziert die Einkünfte, die Sie versteuern müssen. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen – was gerade in den ersten Jahren durch Zinsen und Abschreibung vorkommen kann –, entsteht ein steuerlicher Verlust, der sich je nach persönlicher Situation mit anderen Einkünften verrechnen lässt. Wie die Besteuerung der Mieteinnahmen im Detail funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Immobilie vermieten und Steuern.

AfA: der größte Hebel

Der größte einzelne Posten unter den Werbungskosten ist für die meisten Kapitalanleger die Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab, und diesen Wertverzehr dürfen Sie steuerlich geltend machen – Jahr für Jahr, ohne dass dafür laufend Geld abfließt.

Die lineare AfA für Wohngebäude (§ 7 Abs. 4 EStG) beträgt 2 % pro Jahr bei Baujahr ab 1925, 2,5 % bei Baujahr vor 1925 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Grundstücksanteil – Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Auch die anteilig auf das Gebäude entfallenden Kaufnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Alle Details, Rechenbeispiele und Sonderfälle finden Sie im Ratgeber AfA bei Immobilien.

Schuldzinsen absetzen: Zins ja, Tilgung nein

Finanzieren Sie die vermietete Immobilie über ein Darlehen, sind die Schuldzinsen in voller Höhe Werbungskosten. Das gilt auch für Finanzierungsnebenkosten. Nicht absetzbar ist dagegen die Tilgung: Sie ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau – Sie tauschen Schulden gegen Eigentum.

Da der Zinsanteil einer Annuitätenrate in den ersten Jahren am höchsten ist, ist der steuerliche Effekt der Finanzierung anfangs am größten und nimmt mit fortschreitender Tilgung ab. Ein Darlehen nur wegen des Steuervorteils aufzunehmen oder künstlich hoch zu halten, ist allerdings keine sinnvolle Strategie: Jeder abgesetzte Zins-Euro ist zuerst ein ausgegebener Euro, und bei der Anschlussfinanzierung besteht ein Zinsänderungsrisiko.

Laufende Werbungskosten: Verwaltung, Instandhaltung und mehr

Neben AfA und Zinsen mindern zahlreiche laufende Posten Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Dazu zählen unter anderem:

Verwaltungskosten, etwa für Haus- und Sondereigentumsverwaltung oder eine Sondermietverwaltung
Instandhaltung und Reparaturen
Fahrtkosten, zum Beispiel zu Eigentümerversammlungen oder zum Objekt
Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung
Kontoführung, nicht umlagefähige Betriebskosten und Leerstandskosten

Eine Besonderheit gilt bei größeren Arbeiten kurz nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und werden nicht sofort, sondern nur über die AfA abgeschrieben. Wer Renovierungen plant, sollte diese Grenze kennen und die Details tagesaktuell prüfen.

Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen: die Spekulationsfrist

Ein zweiter großer Steuervorteil zeigt sich erst am Ende der Haltedauer. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie im Privatvermögen nach Ablauf von zehn Jahren, ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei. Innerhalb dieser Frist unterliegt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) Ihrem persönlichen Steuersatz. Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Wer im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann auch früher steuerfrei verkaufen.

Wichtig für die Einordnung: Die Steuerfreiheit bezieht sich auf einen etwaigen Gewinn – ob dieser überhaupt entsteht, hängt von der Wertentwicklung ab, und die ist nicht garantiert. Alle Details, Fristen und Beispiele finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Degressive AfA und Sonderabschreibung beim Neubau

Für Neubauten hat der Gesetzgeber zusätzliche Möglichkeiten geschaffen. Mit der degressiven AfA für Wohn-Neubauten können Sie – als Wahlrecht bei Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 (Wachstumschancengesetz) – jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert abschreiben; ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) erlaubt zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, ist aber an Effizienzhaus-40/QNG-Kriterien und Baukostenobergrenzen gebunden. Beide Instrumente sind an Bedingungen geknüpft, die Sie tagesaktuell prüfen sollten – eine ausführliche Darstellung finden Sie ebenfalls im AfA-Ratgeber.

Wichtige Grenze: Steuern sind der Bonus, nicht der Kaufgrund

So attraktiv die genannten Möglichkeiten sind – eine Immobilie, die sich nur wegen der Steuerersparnis rechnet, ist keine gute Kapitalanlage. Von sogenannten Steuersparmodellen halten wir bewusst Abstand: Steuervorteile können vom Gesetzgeber geändert werden, Ihre persönliche Situation kann sich wandeln, und kein Steuereffekt gleicht dauerhaft ein schwaches Objekt aus. Zuerst müssen Lage, Bausubstanz, Vermietbarkeit und eine konservative Kalkulation überzeugen – dann verbessern die steuerlichen Effekte das Ergebnis zusätzlich.

Dazu gehört auch der offene Blick auf die Risiken jeder Immobilienanlage: Mietausfall, Zinsänderungen, Wertschwankungen und die eingeschränkte Veräußerbarkeit. Genau diesen substanzorientierten Ansatz verfolgt die Loro Real Estate GmbH seit 2018 – mit kuratierten, geprüften Anlageimmobilien in der Region Rhein-Neckar und Hessen, für Käufer provisionsfrei, für inzwischen über 250 Kunden mit mehr als 1000 betreuten Einheiten.

Wenn Sie ein konkretes Objekt durchrechnen möchten, nutzen Sie unseren interaktiven Kapitalanlage-Rechner – dort sehen Sie, wie Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufende Kosten das Ergebnis vor Steuern beeinflussen. Und wenn Sie Ihre Ausgangslage in eine langfristige Anlagestrategie übersetzen möchten, sprechen Sie uns gern für eine unverbindliche Erstberatung an – die konkrete steuerliche Gestaltung gehört anschließend in die Hände Ihres Steuerberaters.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.

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