Gayrimenkul amortismanı (AfA): yatırımcı için işleyiş

Hazırlayan: Loro Real Estate ekibi · Son güncelleme: Temmuz 2026

Amortisman (AfA, “Absetzung für Abnutzung”), kiralık gayrimenkulün en önemli vergi unsurlarından biridir. Yatırımcının bina edinim maliyetini yıllara yayarak gider göstermesini ve vergiye tabi kira gelirini azaltmasını sağlar. Bu rehberde işleyişi, mevcut ve yeni yapı oranlarını, azalan bakiyeleri, §7b EStG özel amortismanını ve vergi etkisinin sınırlarını açıklıyoruz.

Vergi kuralları değişir. Alım kararından önce tüm oran ve süreleri güncel olarak kontrol edin; vergi danışmanınızla kişisel durumunuza uygulayın.

Amortisman nedir, kiraya veren için neden önemlidir?

Mantık basittir: bina zamanla yıpranır. Vergi hukuku, bina edinim veya yapım maliyetinin standart kullanım ömrüne yayılarak amortismana tabi tutulmasına izin verir. Her yıl bu maliyetin belirli bölümü, o yıl gerçekten para çıkışı olmadan kira gelirinden gider düşülür. Amortisman bu yüzden önemlidir: kira akmaya devam ederken gayrimenkulün vergiye tabi sonucunu azaltır.

Önkoşul önemlidir: Amortisman yalnızca gelir üreten, yani kiraya verilen gayrimenkulde vardır. Kendi oturanlar bina amortismanı talep edemez. Daire alıp kiraya veren yatırımcılar içinse amortisman hesabın ayrılmaz parçasıdır. Kira gelirinin genel vergilendirilmesini Gayrimenkul kiralama ve vergiler rehberimiz açıklar.

Doğrusal amortisman oranlarına genel bakış

Standart, §7 fıkra 4 EStG doğrusal amortismanıdır: bina edinim maliyetinin aynı yüzdesi her yıl düşülür. Konut binalarında üç oran vardır:

• yıllık %2 — 1925’ten itibaren yapılan binalar (mevcut dairelerde en yaygın durum)
• yıllık %2,5 — 1925’ten önce yapılan eski binalar
• yıllık %3 — 2023’ten itibaren tamamlanan konut binaları

Yeni yapılar için yüksek oran, yeni konutu vergi açısından uzun zamandır olduğundan daha cazip kılar. Ancak belirleyici “yeni” veya “mevcut” etiketi değil; alım bedeli, kira, konum ve amortismanın birlikte işlemesidir. İki türün genel karşılaştırması: Yatırım için yeni yapı mı mevcut gayrimenkul mü?. Lütfen güncel oranları kontrol edin; yasa koyucu geçmişte birçok kez değiştirdi.

Amortisman matrahı: bina payı, arsa ve alım giderleri

Alım bedelinin tamamı hiçbir zaman amortismana tabi olmaz. Vergi açısından arsa yıpranmaz, bu yüzden dışarıda kalır. Bedel bina ve arsa payına ayrılır; yalnızca bina payı matrahtır. Dağılım konuma ve gayrimenkule göre değişir, vergi dairesi bunu yakından inceler. Sözleşmede veya kabul görmüş hesap aracıyla yapılmış anlaşılır ve sağlam gerekçeli dağılım bu nedenle gerçek mali değer taşır.

Matraha oransal alım ek giderleri de girer: gayrimenkul devir vergisi (Grunderwerbsteuer; Baden-Württemberg’de şu anda %5,0), noter (Notar) ve tapu sicili (Grundbuch; toplam yaklaşık %1,5–2,0), bedel dağılımına göre binaya atanır ve amortisman matrahını artırır. Finansman ek giderleri ise edinim maliyeti değil doğrudan indirilebilir giderdir. Oran ve ayrıntıları güncel kontrol edin.

Gayrimenkulde azalan bakiyeler: yeni yapıda %5

Büyüme Fırsatları Yasası, yeni konut için geçici azalan bakiyeler amortismanı getirdi. İnşaatı 1 Ekim 2023 ile 30 Eylül 2029 arasında başlayanlarda seçim hakkıdır: ilk edinim maliyetine sabit oran yerine her yıl kalan değerin %5’i düşülür. Böylece ilk yıllarda amortisman tutarları belirgin yüksek olup her yıl azalır.

Bu, vergi etkisini finansmanın faiz ve yükün en yüksek olduğu ilk yıllarına çekmek isteyen yatırımcılar için özellikle ilginçtir. Doğrusal yöntem daha avantajlı olduğunda geçiş mümkündür. Seçeneğin ne zaman ve işe yarayıp yaramadığı somut duruma bağlı olup vergi danışmanınızla ele alınmalıdır. Bölgedeki incelenmiş yeni ve mevcut gayrimenkuller için: güncel projeler.

Yeni yapıda özel amortisman: §7b EStG

Yeni kiralık konutta normal amortismana ek olarak §7b EStG özel amortismanı uygulanabilir: ilk dört yılda yıllık %5’e kadar; doğrusal veya azalan bakiyeler amortismanına ek. Böylece başlangıçta bina maliyetinin önemli bölümü vergiden düşülebilir.

Koşullar bilinçli olarak yüksektir: teşvik enerji kriterlerine, esas olarak sürdürülebilirlik sertifikalı (QNG) Effizienzhaus 40 standardına ve aşılmaması gereken inşaat maliyeti üst sınırlarına bağlıdır. Özel amortismanla hesap yapmadan iki koşulu ve somut sınırları mutlaka güncel kontrol edin. Uygun yeni projeler için olası ek avantajdır; alım kararı bunun üzerine kurulmaz.

Örnek hesap: amortismanın uygulamadaki etkisi

1925’ten itibaren yapılmış kiralık mevcut daire için basitleştirilmiş örnek, etkiyi gösterir:

• Satın alma bedeli: 300.000 avro
• Bina payı: %80 = 240.000 euro (arsa payı: amortismana tabi değil)
• Doğrusal amortisman oranı: yıllık %2
• Yıllık amortisman: 240.000 × %2 = 4.800 euro

Bu 4.800 euroyu her yıl kredi faizi, yönetim ve bakıma ek gider gösterirsiniz. Gerçek vergi tasarrufu kişisel oranınıza bağlıdır: Gelir yükseldikçe her indirilen euro daha etkili olur. Basitleştirilmiş örnekte oransal alım ek giderleri yoktur; bunlar matrahı ayrıca artırır. Seçtiğiniz gayrimenkulde kira, gider ve finansmanın getiriyi birlikte nasıl oluşturduğunu etkileşimli gayrimenkul yatırım hesaplayıcımızla deneyebilirsiniz.

Sınırlar ve yaygın yanlış anlamalar

Amortisman değerli olsa da uygulamada sıkça abartılır veya yanlış anlaşılır. Üç noktayı bilmelisiniz:

• Amortisman bir hediye değildir. Yararlanılan her amortisman gayrimenkulün vergi açısından edinim maliyeti tabanını azaltır. §23 EStG kapsamındaki on yıllık sürede satarsanız alınan amortisman vergiye tabi satış kazancını artırır. Bugünkü avantajın bir kısmı daha sonra geri alınabilir.
• Yenileme her zaman hemen indirilemez. Alımdan sonraki ilk üç yılda net onarım ve modernizasyon giderleri bina edinim maliyetinin %15’ini aşarsa §6 fıkra 1 no.1a EStG kapsamında edinime yakın yapım maliyeti olur; hemen değil, yalnızca amortismanla yıllara yayılarak düşülür.
• Vergi etkisinden önce gayrimenkul kalitesi. Hiçbir amortisman zayıf gayrimenkulü iyi yatırım yapmaz. Yatırımı konum, yapı, kiralanabilirlik ve gerçekçi bedel taşır. Amortisman sonucu iyileştirir; ama incelemenin veya kira kaybı, faiz değişimi, değer dalgalanması ve sınırlı satılabilirlik risklerine bakmanın yerini tutmaz.

Kiraya verenlerin diğer vergi olanakları için Gayrimenkulle vergi tasarrufu rehberimize bakabilirsiniz. Amortisman, finansman ve gayrimenkul seçiminin durumunuzda nasıl birlikte işlediğini değerlendirmek isterseniz bize ulaşın. Bağlayıcı olmayan ilk görüşmede rakamları ve riskleri birlikte ele alırız; 2018’den beri Rhein-Neckar ve Hessen’de artık 250’den fazla müşteri için.

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, vergi veya hukuk danışmanlığı niteliği taşımaz.

Diğer rehberler: Gayrimenkulle vergi tasarrufu · Gayrimenkulde değer artışı kazanç vergisi (Spekulationssteuer)